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上海市政府兼职法律顾问提出“类住宅”问题法律解决方案
2017年06月26日 23:03   来源:中新网上海  

  中新网上海6月26日 城市治理、法治先行,尤其像上海这样的超大型城市,要求管理者不仅要有绣花之心,还得有精细之功。精细化管理是上海城市治理的目标,

  2017年5月17日,上海市委、市政府召开了本市商业办公项目清理整顿工作推进会,全面部署对违法违规商业办公项目的清理整顿工作。随后,上海市印发《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(以下简称“《意见》”),提出将全面停止“类住宅”的审批,并展开全面的清理整顿工作。

  作为首个针对在建房源出台整顿细则的城市,上海要求已售未交付项目消除其居住功能,此轮整顿风暴中,近1700万平方米“类住宅”项目面临清理整顿。而开发商作为这轮清理整顿风暴中的责任主体,已有四家房企被开罚单,其中金额最高者达8741万元。

  “类住宅”如何清除是个硬骨头,全国没有成功案例。

  “类住宅”是大城市病。大城市住宅房价持续走高,自2011年限购以来,市场趋于饱和,商办倒挂,开发商们就换了一种思路去售房,试图从“公寓式办公”这个灰色地带开辟市场,将法定规划商业或办公用房违规改造为住宅,在建筑内安装了煤气、下水,甚至厨房,擅自改变了土地用途,然后以住宅的名义高价卖出,这就是“类住宅”。“类住宅”销售旺盛,上海已有500万平方米入住。

  但是“类住宅”毕竟不是住宅,很多住宅配套都没有,隐患重重。这件触动了各方利益的大事,上海中夏旭波律师事务所的张鹏峰律师,多年来担任闵行区政府法律顾问、上海市政府法律顾问,深度参与其中,他向市政府递交的法律意见大多被纳入全市整顿新政策之中。

  “开发商将商办用房违法改变为住宅进行高价销售,上海市政府出手进行坚决整治,不可避免地触及到众多已购房人的利益。我到现场解答,面对众多群情汹涌的要求居住者,明确答复‘违法就要整改、商办不得居住’,是需要一些勇气的。”张鹏峰谈起当时现场的对峙气氛,依然能感觉到此次整顿工作的艰巨。

  “有人说这是灰色地带,其实这并不是什么灰色地带,而是真正的黑色地带!”张鹏峰律师谈到当时新政策推动出台过程中充满了争议。“商改住”是违法的,依据《中华人民共和国城乡规划法》规定,建设用地经依法批准后,用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途,擅自改变属于非法改变土地用途的违法行为。

  张鹏峰律师认为,“类住宅”本来是商办用途,将其擅自改变为住宅之用途,存在较大的安全隐患。4月21日,上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,加强对经营性用地出让的管理。该规定要求,出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

  与此同时,部分类住宅小业主听到了这些消息,强烈抗议。

  同时兼任上海市政府与闵行区政府法律顾问的张鹏峰律师,先是深度参与闵行区的试点工作,然后立即建议市政府汲取经验,创造一种可复制模式推广到全市。他认为,整顿工作实际是一次执法活动,因此应当首先纳入法治轨道。

  这其实是一场城市治理者与既得利益者的博弈。张鹏峰对此深有感触,“当法律的刚性遭遇到民生的居住刚需,决策起来就会很难”。

  上海市领导高度肯定了他的建议。政策出台后,他在微信朋友圈感慨道:“政策出台虽缓,但对市场震撼无疑会很大。试点以后,再权衡斟酌始才出台,表明上海城市治理者对此重视和谨慎。而闵行一马当先的试点,则为上海最终出台政策积攒了宝贵经验。”(完)

注:请在转载文章内容时务必注明出处!   编辑:李姝徵

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常年法律顾问:上海金茂律师事务所