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大康集团与鲨凌公司合同纠纷案引法学界专家关注
2018年07月31日 16:02   来源:人民网上海频道  

  2018 年 7 月 17 日 ,多位法学界专家齐聚上海市宝山区,共同讨论关于上海鲨凌贸易有限公司与上海大康(集团)有限公司合同纠纷相关法律问题。这些专家分别是:中国政法大学法治政府研究院教授、博士生导师、中国行政法学会常务理事王青斌;上海市人民检察院原副检察长、高级检察官、上海市人民政协经济委员会副主任张明德;上海交通大学凯原法学院副院长、教授、博士生导师彭诚信;上海市高级人民法院高级法官张政国;上海市人民检察院高级检察官朱志林。

  案情回顾:2002年3月13日,上海鲨凌贸易有限公司(以下简称:鲨凌公司)与上海市宝山区庙行镇康家村民委员会所属的上海大康(集团)有限公司(以下简称:大康公司)签署了一份位于上海市宝山区共康路957弄186号场地的长期《租赁合同》,大康公司为出租方,上海鲨凌贸易有限公司为承租方。在合同签约之初,大康公司以招商引资为名将土地出租给鲨凌公司注册企业,在未告知鲨凌公司土地属性为非建设用地以及不能长期租借使用的情况下,一心谋发展的鲨凌公司在合同签完后,耗资3000多万在一片废墟的土地上建起了一整套完整厂房、车间、冷库等设施,形成了一个自采购、加工、成品包装,直至经营销售的完整产业链,由政府出具“合同有效”的证明,使企业注册于该地获得门牌号,并先后办齐了企业经营许可证、营业执照等合法经营的相关证件。

  2017年5月,大康公司出具书面通知,以合同到期无法续租为由让鲨凌公司无条件搬迁,这让鲨凌公司百思不得其解:企业合法经营至今,不仅是当地纳税户,企业也发展为上海市菜篮子工程优秀企业,为何不能续签合同?鲨凌公司此时才感觉事情不妙,于是通过相关渠道了解到此块土地早在2014年10月已经作为康家村“城中村”改造方案通过市级评审,一年半后该地块取得《宝山区N12-1001单元(大场敏感区)控制性详细规划局部调整》的批复,成为上海市首个完成控规调整的“城中村”项目。而康家村所属大康公司在此期间并未向鲨凌公司告知土地被征收事实。更让人不解的是,在2015年11月12日大康公司又同鲨凌公司签署了一份部分房屋租赁协议至2018年11月14日止。鲨凌公司一直蒙在鼓里,根本不知公司所在区域土地已经被征的事实真相。本案中另一焦点问题是涉及国家在征收相关用地时下拨动拆迁补偿款,去年有相关媒体在报道中显示“由政府出资40多亿元保证‘城中村’的动迁安置、确保规划绿地落到实处”。已经公布于众的媒体报道是否充分说明这笔补偿款也已落实到位?而当时合同还未到期的鲨凌公司所处地块补偿资金到底多少,资金去向何处?2014年到2017年期间康家村所属大康公司为何不履行告知义务?难道是用缓兵之计来避免其单方违约责任,让鲨凌公司失去搬迁补偿的最佳时期?在鲨凌公司给出的一份政府的信函回复明确表示,鲨凌所处地块位于“城中村”改造项目中,应协商解决。然大康公司对协商解决途径仍不予理会,并采用围堵,突袭搞“三断”即:断水、断电、断路等手段,逼迫鲨凌公司搬离此地。

  为寻求自身合法权益,鲨凌公司无奈之下走上诉讼途径。然而一审以“合同无效”为据,判定原告败诉,二审维持一审原判。“无效合同”缘何无效?鲨凌公司认为大康集团在招商引资之初已经存在不合法规之举,隐瞒土地性质,把农用土地当建设用地出租,“欺骗式”租借给了鲨凌公司,而在土地被征用时采取隐瞒行为、不履行告知义务,导致合同无效的主要责任方应是大康公司,而法院在判定过程中并未提及责任主次,判决有失公信力。

  参与论证的专家仔细推敲了本案全部事实,认真研究了相关的法律规定和国家政策,经过深入讨论,对需要论证的法律问题提出了以下综合意见:

  第一、大康公司在不具备土地所有权的情况下,以招商引资为由, 隐瞒土地性质实情,将农业(畜牧)土地与鲨凌公司签署了一份场地租赁合同,造成鲨凌公司建造的建筑物变成违法建筑。因此本案法院判决合同无效,并无不当,但没有分清主次责任。大康集团与鲨凌公司于 2002 年签署了租赁合同,庙行镇镇政府和康家村大康集团给予鲨凌公司合法经营的场地证明,正常经营至 2037 年 5 月 13 日。在签订合同之前,使鲨凌公司投入叁仟多万元的建筑物存在“违法”的情况, 期间除了房屋产权证未办出,在庙行镇镇政府、庙行镇土地管理所和康家村大康公司出具合法证明的情况下,给与鲨凌公司的建筑物所在的经营场所都办理了其他合法证件,如宝山区民政局办理了鲨凌公司建筑物用于经营的门牌号,并且宝山区公安分局给与了备案;2016 年和 2017 年宝山区市场监督管理局为鲨凌公司建筑物所在地办理了《营业执照》和《食品经营许可证》。专家们一致认为,导致该处违章建筑的责任主体是庙行镇政府及康家村和大康公司等宝山区政府相关单位。

  第二、在政府征收鲨凌公司所租赁的土地时,应当对鲨凌公司所建造的房屋进行补偿。鲨凌公司虽然是在租赁的农业(畜牧)土地上所建造的房屋,但从建造过程以及办理企业登记过程来看,该建设行为得到了庙行镇镇政府、庙行镇土地管理所等宝山区政府行政机关的认可。对于此类建筑,在政府征收土地时,理应一并给予相应的补偿, 而不应视为违法建筑而不给予任何补偿。此外,鲨凌公司是该房屋的所有权人,政府在征收该地块时,针对该房屋的补偿应当对鲨凌公司作出,而非所在地块的村集体或者其他主体。

  第三、康家村大康集团隐瞒沪府〔2014〕24 号文上海市人民政府批转市建设管理委等十一部门《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》的通知、沪建管函(2014)878 号《上海市城乡建设和管理委员会关于确认宝山区庙行镇康家村“城中村”地块改造实施方案的函》等文件的事实。没有在相关通知函件出台时及时对鲨凌公司履行告知义务,更没有通知鲨凌公司搬迁事宜,直到 2017 年 5月才以合同到期为由,让鲨凌公司在无任何经济补偿的情况下责令搬迁,至今也没有告知该片地块已经被国家规划《带征绿化用地》事实。专家们一致认为征地的前提是补偿,而在 2014 年鲨凌公司是建筑物的权利人。根据法院判定合同无效,鲨凌公司是该建筑物的合法持有者。根据国家对征地补偿的相关细则,鲨凌公司所在的该块土地于2014 年已经获列为上海市首个“城中村”改造项目,大康公司应该预先告知搬迁,但是没有告知,导致鲨凌公司的合法权利被剥夺,给鲨凌公司造成的损失,应给予相应的补偿。(人民网上海频道综合)

注:请在转载文章内容时务必注明出处!   编辑:王丹沁

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