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租房领域三大痛点如何破解?
2018年08月28日 11:02   来源:劳动报  

  近期一幕接一幕的租房“大戏”背后,似乎问题的症结被归结到“过滥的金融产品和资本”。事实上,资本和金融产品的引入一定程度上大大丰富了租房产品的市场供应,出现的问题只是租房诸多痛点之一。

  三大问题住房租赁存在痛点

  老百姓对于租房的要求,简而言之可以用“价廉物美”概括。所谓“价廉”,就是租客希望能有相对低廉的价格和稳定的租期;而“物美”除了指房源本身的条件外,也包含租赁双方对于租金给付安全性的要求。事实上,目前暴露出的长租公寓的问题,无非出在上述这些方面。

  劳动报记者归纳了一下,大概有这样三方面的问题:第一,因为季节性需求、消费水平上升、资本引入后机构炒作等等一系列原因,导致一些城市部分租赁房源的租金快速上涨;第二,一些代理经租企业滥用金融产品和融资手段,盲目扩张,危及房东和租客的租金安全;第三,租赁企业贪图“多快好省”,在对租赁房源的装修升级时忽略安全性,全国曝出多起类似“甲醛超标”事件。

  全社会对于此次某房产中介企业高管离职引发的一系列事件,既要引起高度的重视,当然也不能因噎废食。那么如何能够解决上述三大问题呢?

  焦点一房租如何更加便宜

  房租能不能便宜一点?这是所有租客都会问及的问题。

  要让房租便宜,市场是否有充足的供应至关重要。因为只有量上去了,老百姓有了选择余地,房东才不会以“奇货自居”而哄抬价格。这其中既需要国家队、地方队加大供应,例如加快国资背景的房企拿地新建租赁住房,加快对存量房屋的改造。当然,代理经租模式下的长租公寓必不可少。今年上半年上海就新增了10万套代理经租房,极大地丰富了租赁市场供应。

  而对于租金价格的管控,各成熟市场也有一定的经验。例如德国的《租金水平法》规定,出租人应根据各州政府制定的租赁价格表定价,如果超过规定价格一定比例,就会涉嫌犯罪。同时,3年之内,房租不允许涨幅超过20%。在日本,房东一般是在两年期满后才可以调整租金,让租户能够更加安心地租房。

  当然,考虑到政府管制成本以及价格管制对交易双方的损害,有的国家就改变作法。例如美国采取对租赁双方都有补贴的方法变相降低房价。对于承租方而言,美国住房和城市发展部(HUD)是负债住房保障的主管部门,该部门设定了严格的家庭收入水平资格认定标准,并据此给予租房补贴。对于出租方而言,美国的税法规定租赁房屋的维修费用和各项使用维护支出都可以用来抵税。

  焦点二租金如何安全到位

  对于租金安全,或者说如何防止房屋中介企业挪用本该属于房东的租金?对此记者建议,是否能够套用在二手房交易环节所使用的资金监管制度。

  由于二手房交易涉及金额大,购房者一旦遭遇中介卷款潜逃、房东将房屋多次抵押等交易陷阱,可能会蒙受巨大的经济损失。此外,在二手房市场,部分中介公司还利用客户交易资金进行场外配资或是开展其他资金池业务,更是助推了房价。而“二手房交易资金第三方监管”就是把购房人已经支付的首付款等,保管在由上下家同意的第三方资金账户里,专款专用。等到买卖双方在交易中心完成过户手续后,方可打入卖方账户。

  上海曾经有一份统计,2015年在松江区去年试点了一年,总共监管了300余笔业务,其中有12笔是存在交易风险的,也就是说成功避免了12起纠纷的发生。那么从理论上说,如果在房屋租赁领域引入“租赁资金第三方监管”,可以起到一样的作用。即,对于一般的租赁,租客按时把钱打入第三方账户,然后按约定定期转至房东手里;如果对于代理经租的房源,则涉及租金的拆分,资金监管可以确保属于房东的这一部分优先、按时到账,管控企业无节制的扩张。

  有业内人士表示,北京去年年底出台的租房新政中曾经提到,打造监管和服务平台,该平台拥有的一个功能便是“资金监管”,“但该平台是否切实投用并发挥作用,现在不得而知”。今年,上海也打造了类似的平台,并全面启用网签和备案制度,这给实施“租赁资金第三方监管”打下了很好的基础。“不过,目前看无论是在上海的租房政策,还是这一平台功能的打造,都未提及资金监管,这也许是未来可以完善的一个环节。”该人士表示。

  焦点三室内空气质量如何达标

  如果说前述两大问题的解决,更多的是依靠政府层面的监管,那么如何让室内空气质量达标则考验的是租赁企业们的社会责任和良心。去年以来,各类长租公寓室内因甲醛超标而遭到租客投诉的案例屡见不鲜,各大知名企业几乎都有案发。而究其背后原因则是过分追逐效益。“代理经租的房子,一般房东会给企业1个月的缓租期,用以装修和寻找租客。所以这段时间越短,企业的利益就越大,曾经有一家企业把房屋装修好3天就拿出去出租。”

  一位业者爆料称。记者采访了一位沪上装饰装修行业的“老法师”,他表示甲醛超标一般是两大原因:采用了甲醛超标装饰装潢材料和家具,以及装修后通风时间不够。另外,即使所有的材料家具单体都符合甲醛标准,放置入一个房间里之后也有可能整个房间整体超标。“要解决这个问题,其一是要求企业在装修时使用更为环保的材料,其二加长装修后通风时间并采用一些技术手段去除甲醛,这些都需要企业投入更大的成本。”

  对于租客而言,除非自掏腰包引入第三方机构进行室内空气检测,通过感官辨别判断甲醛是否超标较为困难。“这一方面靠租赁企业的良心,能尽量降低家装带来的甲醛;另外,租客也可以在租赁合同中增加自我的保护条款,比如约定一旦承租的房屋甲醛或者其他危害指标超标的,承租方有权解除租赁合同并要求出租方(企业)承担违约责任,以提升对企业的约束力。”业内人士称。(劳动报记者 徐巍)

注:请在转载文章内容时务必注明出处!   编辑:王丹沁

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